A.S.L
Associations Syndicales Libres
ASL

Vue d'ensemble : qu'est-ce qui différencie une partie commune d'une partie privative ? Base légale : art. 2, 3, 4, 7 Loi 10 juillet 1965 Normalement, est privatif ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; est commun ce qui profite à tous. Mais cette distinction entre parties communes et privatives n'est pas d'ordre public (art. 2 Loi 1965). Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa. Dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas selon l'usage qui peut est fait de l'élément litigieux. Sont généralement considérées comme parties privatives : l'intérieur des appartements ou locaux professionnels, y compris fenêtres, appuis de balcons, volets, balustrades les parquets, carrelages et revêtements de sol superficiels les éléments d'équipement (appareils sanitaires, chauffage individuel, éléments de cuisine) les cloisons intérieures non comprises dans le gros oeuvre (cloisons non porteuses) les cloisons séparant deux lots privatifs et ne faisant pas partie du gros oeuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent : vous ne pouvez les abattre sans l'accord de votre voisin (art. 7 Loi 1965) ; ce sont des parties communes spéciales. les devantures des magasins les locaux accessoibles par un seul copropriétaire (cave, comble, grenier) les balcons les balcons peuvent avoir des régimes différents selon les règlements de copropriété ; le gros oeuvre, les balustrades et les revêtements peuvent être définies comme parties communes ou privatives. Sont généralement considérées comme parties communes : Dans le silence ou la contradiction du règlement de copropriété, est présumé partie commune ce qui n'est pas expressément désigné comme partie privative (Cass. civ. 06/05/1971 - Bull. cass. mai 1971), notamment parmi les éléments suivants (art. 3 Loi 1965) : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès le gros oeuvre les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférents, même s'ils traversent les locaux privatifs (chauffage collectif, p.ex.). les coffres, gaines et têtes de cheminée les locaux de service communs les passages et corridors Les locaux affectés aux gardiennage sont présumés partie commune en cas de silence ou de contradiction des titres (Cass. civ. 15/01/1985 - Bull. cass. 01/1985), mais ils peuvent être désignés comme privatifs dans un lot. Ils appartiennent alors à titre privatif, au propriétaire de ce lot ; il peut alors le louer à la copropriété pour loger le gardien (Cass. civ.07/12/1988 - Bull. cass. n° 177). Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires ou certains d'entre eux seulement (art. 4 Loi 1965). Les copropriétaires n'ont pas le droit de disposer des parties communes. Ils n'ont qu'un droit d'usage et de jouissance. Vue d'ensemble : Les organes de la copropriété La copropriété est organisée autour de son règlement, qui en définit le mode de fonctionnement. Ce règlement est en principe librement rédigé par les copropriétaires, mais il s'insère néanmoins dans un cadre légal strict. En tant que copropriétaire, vous possédez des parties privatives et une quote-part (tantièmes) sur les parties communes. Le règlement est mis en oeuvre par le syndic. Celui-ci, mandaté par les copropriétaires, assume normalement la charge de la gestion courante de l'immeuble. Il est épaulé et contrôlé par le conseil syndical, qui souvent détermine les grandes lignes des projets menés par la copropriété ; le conseil syndical constitue alors l'antichambre de l'assemblée générale. Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires (on pourrait comparer l'assemblée générale au volet législatif). L'assemblée représente l'ensemble de la copropriété ; on la consulte ponctuellement sur les questions générales. Le conseil syndical est formé d'un nombre restreint de personnes élues parmie les copropriétaires, ce qui lui permet de prendre des décisions rapides. En théorie il aurait seul vocation à gérer la copropriété au quotidien. Mais ce travail étant parfois long et technique, une part importante de ses prérogatives est confiée au syndic. Gérer une copropriété au quotidien, c'est d'abord l'entretenir. Il faut donc bien connaître les majorités nécessaires à réunir, car les travaux entraînent des charges, qui sont souvent (mais non nécessairement) réparties selon vos tantièmes. Une bonne connaissance des copropriétaires et de leurs antagonismes permet au conseil syndical de mener à bien les assemblées générales. Peu de mesures aussi simples dans leur formulation et aussi claires dans leur motivation ont soulevé autant de difficultés et d’interrogations dans leur mise en œuvre pratique ! L’intention du législateur, se rendant aux arguments de certaines organisations de consommateurs qui exprimaient cette demande de manière répétée depuis plusieurs années, était pourtant louable : comment espérer une adhésion des copropriétaires aux règles de la copropriété – condition sine qua non d’une amélioration du fonctionnement des syndicats des copropriétaires – s’ils ne peuvent les trouver transcrites de manière fiable dans ce qui constitue le contrat de la copropriété ? Or, du fait des nombreuses réformes intervenues (1965, 1985, 1994 et 2000 pour ne citer que les principales), les règlements anciens sont devenus obsolètes, et leur lecture ne permet plus depuis longtemps aux copropriétaires de s'y retrouver ! Et pour encourager les copropriétés à ce livrer à ce toilettage, qu’imaginer de mieux qu’un abaissement des règles de majorité nécessaires – en temps normal la double majorité de l’article 26 – et une incitation fiscale : la publication des modificatifs au droit fixe… D’où l’article 49 introduit dans la loi du 10 juillet 1965 : « Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. » Dans la pratique, syndics comme conseils syndicaux se sont trouvés confrontés à une triple difficulté : - les questions d’interprétation juridique imprévues soulevées par la dérogation, sur le caractère obligatoire ou non de l’opération comme sur l’étendue exacte des « adaptations » entrant dans son champ d’application ! - le très faible intérêt des copropriétaires pour la rénovation de leur règlement de copropriété, ou alors pour y changer des dispositions qui n'entrent qu'exceptionnellement dans le champ de la dérogation, et en particulier les répartitions des charges ! - la faible disponibilité des gestionnaires pour évaluer au cas par cas la nature et l’opportunité des « adaptations rendues nécessaires », faire l’effort de pédagogie indispensable et arrêter avec chaque conseil syndical une démarche sur mesures, comportant certes le moment venu le recours à un prestataire ad hoc – avocat, notaire, juriste spécialisé – mais après une analyse préalable impliquant les acteurs connaissant le mieux les spécificités et les besoins de la copropriété… Le faible délai imparti – sauf intervention du législateur pour reporter la date limite, fixée au 13 décembre 2005 pour l’adoption définitive du modificatif par l’assemblée générale – et la résistance naturelle des copropriétés aux solutions imposées et standardisées, entraîne la nécessité de concentrer l’effort sur celles où cette adaptation est la plus utile ou la plus demandée, sachant que comme suite à un revirement des juristes faisant autorité en la matière, l’exercice revêt désormais un caractère plus optionnel qu’obligatoire... Peu de mesures aussi simples dans leur formulation et aussi claires dans leur motivation ont soulevé autant de difficultés et d’interrogations dans leur mise en œuvre pratique ! L’intention du législateur, se rendant aux arguments de certaines organisations de consommateurs qui exprimaient cette demande de manière répétée depuis plusieurs années, était pourtant louable : comment espérer une adhésion des copropriétaires aux règles de la copropriété – condition sine qua non d’une amélioration du fonctionnement des syndicats des copropriétaires – s’ils ne peuvent les trouver transcrites de manière fiable dans ce qui constitue le contrat de la copropriété ? Or, du fait des nombreuses réformes intervenues (1965, 1985, 1994 et 2000 pour ne citer que les principales), les règlements anciens sont devenus obsolètes, et leur lecture ne permet plus depuis longtemps aux copropriétaires de s'y retrouver ! Et pour encourager les copropriétés à ce livrer à ce toilettage, qu’imaginer de mieux qu’un abaissement des règles de majorité nécessaires – en temps normal la double majorité de l’article 26 – et une incitation fiscale : la publication des modificatifs au droit fixe… D’où l’article 49 introduit dans la loi du 10 juillet 1965 : « Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. » Dans la pratique, syndics comme conseils syndicaux se sont trouvés confrontés à une triple difficulté : - les questions d’interprétation juridique imprévues soulevées par la dérogation, sur le caractère obligatoire ou non de l’opération comme sur l’étendue exacte des « adaptations » entrant dans son champ d’application ! - le très faible intérêt des copropriétaires pour la rénovation de leur règlement de copropriété, ou alors pour y changer des dispositions qui n'entrent qu'exceptionnellement dans le champ de la dérogation, et en particulier les répartitions des charges ! - la faible disponibilité des gestionnaires pour évaluer au cas par cas la nature et l’opportunité des « adaptations rendues nécessaires », faire l’effort de pédagogie indispensable et arrêter avec chaque conseil syndical une démarche sur mesures, comportant certes le moment venu le recours à un prestataire ad hoc – avocat, notaire, juriste spécialisé – mais après une analyse préalable impliquant les acteurs connaissant le mieux les spécificités et les besoins de la copropriété… Le faible délai imparti – sauf intervention du législateur pour reporter la date limite, fixée au 13 décembre 2005 pour l’adoption définitive du modificatif par l’assemblée générale – et la résistance naturelle des copropriétés aux solutions imposées et standardisées, entraîne la nécessité de concentrer l’effort sur celles où cette adaptation est la plus utile ou la plus demandée, sachant que comme suite à un revirement des juristes faisant autorité en la matière, l’exercice revêt désormais un caractère plus optionnel qu’obligatoire... ------------------------------------------------------- Ces deux formes d’organisation se partagent l’univers des ensembles pavillonnaires, avec un avantage certain pour les lotissements, préférés non sans raisons par les acquéreurs ! Semblables en apparence, elles sont en fait radicalement différentes dans leur principe, ce qui ne manque pas de créer des confusions, chez les propriétaires de maisons insérées dans de tels ensembles comme chez les professionnels auxquels ils font appel quand ils ne choisissent pas de les gérer par eux-mêmes… Il est vrai que ces derniers sont en règle générale des professionnels de la copropriété, et ont de ce fait tendance à aligner leur pratique sur le statut qu’ils connaissent le mieux ! Ce dossier a pour objet de faire le point dans chacun des deux modes d'organisation sur le statut des parties privées et parties communes, les documents fondateurs - règlement de lotissement, cahier des charges et statuts de l'ASL ou règlement de copropriété - ainsi que sur la nature et le fonctionnement des organes de gestion : ASL ou syndicat des copropriétaires... Pour un syndic de copropriété, les copropriétés d’immeubles neufs sont de loin les mandats les plus délicats : prise en charge des parties communes, problèmes de finition de la construction et de malfaçons, mise en place des contrats et prestations, charges du premier exercice, etc., la gestion d’un ensemble neuf n’a rien à voir avec celle d’une copropriété classique ! Entre promoteur et acquéreurs, Un premier dossier fait le point sur le rôle et les possibilités du syndic dans les étapes successives de la naissance et du démarrage du syndicat. Par la suite, si les petits problèmes de finitions se règlent en général facilement tant que le responsable de programme du promoteur et les entreprises sont encore présents sur le chantier, le climat change radicalement une fois chacun reparti vers de nouveaux chantiers. Quand apparaissent les premières malfaçons sérieuses – infiltrations, fissures, décollages d'enduits, etc. – entrent alors en jeu les services après-vente, et la bonne volonté – fréquente – des débuts disparaît rapidement dans la lourdeur kafkaïenne des mécanismes de mise en jeu des garanties des dizaines d'intervenants qu'implique une construction d'immeuble neuf... Passée la première exaspération, copropriétaires et syndic, confrontés à l'inertie et l'inefficacité des procédures amiables se retrouvent vite devant un redoutable dilemme : abandonner leurs réclamations ou s'engager dans une aventure judiciaire dont on sait assez bien comment elle commence, mais rarement comment et surtout quand elle se termine ! Un second dossier fait le point sur les garanties légales et contractuelles, sur le rôle et les possibilités du syndic quant à leur mise en jeu, ainsi que sur les voies et moyens à sa disposition : procédure, expertises, mise en oeuvre des garanties de la police « dommages ouvrage », etc. ------------------------------------------------------- Ce qui paraît normal dans tout autre domaine technique est resté malheureusement l'exception dans le domaine de l'immobilier : la tenue pour chaque immeuble d'un vrai carnet d'entretien ! Il faut reconnaître que, dans leur grande majorité, ni les propriétaires ou copropriétaires, ni les acquéreurs ne semblent réellement s'en soucier alors qu'ils l'exigeraient naturellement pour un véhicule ou un bateau… C'est dommage car sans cette tolérance, la gestion d'immeuble resterait-elle longtemps ce qu'elle est malheureusement encore en dehors de l'univers des propriétaires institutionnels, à savoir une aimable activité d'amateur ? Pourtant, au moins dans le domaine de la copropriété, depuis le 1er juin 2001, en application de la loi du 13 décembre 2000, dite loi " SRU " modifiant la loi du 10 juillet 1965, l'établissement et la tenue à jour d'un carnet d'entretien par le syndic, ainsi que sa communication aux candidats acquéreurs, sont obligatoires en copropriété. Le contenu minimal de ce carnet a été défini par le décret du 30 mai 2001. Malheureusement, cette disposition est rarement appliquée autrement que comme un exercice obligé, dans l'indifférence générale, des copropriétaires comme des acquéreurs... Longtemps le problème de la télévision dans les immeubles collectifs s'est limité à la mise en place d'une antenne collective et son câblage de distribution (une prise par logement dans la pièce principale), puis au traitement des pannes, évidemment très rares vu la simplicité des installations. La France a su par des règles strictes imposer très tôt la généralisation des antennes collectives, aux nouveaux immeubles mais aussi par osmose à une grande majorité d'immeubles anciens, et éviter ainsi le désordre indescriptible des forêts d'antennes de certains de nos plus proches voisins… C'est tout juste si cette quiétude des propriétaires et des gestionnaires a été perturbée par la nécessité de modifier les antennes et les amplificateurs pour recevoir Canal+, et la 5… Aujourd'hui avec l'arrivée du câble et du satellite, puis du numérique, et maintenant du numérique hertzien, tout est bouleversé. Les immeubles desservis par un réseau câblé, dans les communes qui en ont réalisé un, sont relativement favorisés ; en effet, les " bouquets " de chaînes proposés satisfont largement les besoins de ceux qui ne se contentent plus des 6 chaînes hertziennes, et les demandes de paraboles sont exceptionnelles. Par contre, en dehors des zones " câblées " ou dont le câblage est prévu à brève échéance (les investissements dans ce domaine sont en très net ralentissement), la télévision était devenue un véritable casse-tête pour tous ceux, propriétaires, gestionnaires et conseils syndicaux, qui étaient confrontés à une multiplication de paraboles individuelles (qu'ils ne peuvent que réglementer mais en aucun cas interdire), ou simplement qui craignaient que le statu quo dans lequel campent notamment la plupart des copropriétés devienne rapidement intenable ! L'arrivée de la TNT (télévision numérique terrestre) éclaircit quelque peu l'horizon, car elle permet par une simple adaptation de l'installation d'antenne collective classique de satisfaire toute une partie de la demande de ceux qui ne veulent plus se contenter des 6 chaînes nationales hertziennes ; elle rendra encore plus minoritaire celle des résidants qui en veulent plus, et du coup cette demande pourra continuer à être satisfaite par l'autorisation de pose d'antennes individuelles, peut-être jusqu'au prochain bouleversement technologique... ------------------------------------------------------- Membre de la famille des insectes xylophages (qui se nourrissent de bois) le termite (contrairement à un usage fréquent, c'est un mot masculin) s'en distingue nettement par trois caractéristiques : son organisation en colonies qui rappellent par de nombreux aspects les fourmilières, sa capacité de propagation territoriale et son mode d'action, en particulier son accès par le sol et l'invisibilité des dégâts causés au bois avant que les pièces attaquées ne soient complètement ruinées ; les autres sont autant sinon plus destructeurs quand ils s'attaquent à une ossature ou une charpente - capricornes, vrillettes, hespérophanès et lyctus - mais leur présence est facilement détectable (ils font des petits trous de galeries très caractéristiques) et ils ont le bon goût de se contenter d'un mode de vie sédentaire et dispersé... D'où la promotion du termite au rang de fléau national, l'adoption d'une législation draconienne et l'engagement de moyens de lutte considérables pour un mal plus fantasmé que réel, eu égard à la réalité des dégâts causés... Les précautions pour ne pas leur faciliter la tâche Dans les régions à forte présence de termites, et a fortiori à proximité immédiate de constructions ou de terrains contaminés, quelques mesures simples évitent d'attirer le termite et de lui fournir confort et nourriture en abondance : - lutter contre l'humidité des murs, éviter les points d'eau au contact de la maison, surveiller les plantes grimpantes (vigne vierge, lierre, glycine....) ; éviter encore plus l'humidité des caves et réserves et leur encombrement de matériaux et débarras riches en bois sec ; éviter de surcroît que de tels phénomènes se produisent à proximité de sources de chaleur (chaufferies par exemple) : ventilation efficace d'une part, propreté et débarras fréquents d'autre part sont un excellent moyen d'inciter ces braves petites bêtes à aller voir ailleurs... - lorsque la propriété comporte du terrain boisé ou paysager, éviter de leur donner de la nourriture facile en dessouchant systématiquement les arbres coupés, en remplaçant les poteaux de clôtures en bois par des poteaux métalliques, et aussi en isolant efficacement les réserves de bois de chauffage : les stocker à distance de la maison et les séparer du sol (s'assurer que le bois ne vient pas d'une parcelle forestière contaminée et vérifier que les bûches sont saines en particulier sous les écorces) ; - se méfier de toute "importation" de bois pouvant provenir d'une construction ou d'un terrain contaminé : planches, solives et poutres de récupération, bois de chauffage, traverses de chemin de fer : quelques individus séparés de leur colonie suffisent pour en fonder une nouvelle... Les moyens de lutte contre une infestation avérée Le moins qu'on puisse dire est qu'il ne sont pas simples ! Le CTBA (Centre technique du bois et de l’ameublement, établissement interprofessionnel de la filière du bois) les classe en deux types : - la barrière chimique : utilisée depuis une quarantaine d'années par des entreprises de traitement spécialisées dans la lutte contre les termites, elle consiste en injections de produits principalement insecticides ; les injections sont organisées en trois barrières situées au niveau du sol , dans les murs périmétriques et de refend et dans toutes les structures et menuiseries en bois ; l'inconvénient de cette technique est son coût, et aussi le fait qu'elle n'élimine pas les insectes, mais a tendance à les inciter à aller à côté (effet répulsif) ; par ailleurs, l'effet des produits utilisés est limité dans le temps... - les pièges insecticides : introduits en 1997, ils constituent une innovation majeure ; cette technique vise à attaquer la colonie dans son ensemble en l'empoisonnant par sa nourriture mais avec un effet différé ; celle-ci, ne tue pas les ouvriers qui l'ingèrent et la transportent pour nourrir les autres catégories : soldats et reproducteurs ; elle tue par blocage de la mue tous ceux qui l'ont consommée et détruit totalement une colonie ! Cette dernière technique a l'avantage d'être très peu coûteuse, de ne nécessiter que de très faibles quantités de produits ce qui la rend peu dangereuse dans sa mise en oeuvre, d'exiger peu de technicité - bien comprise, elle peut même être mise en oeuvre par les particuliers, les appâts et les produits se trouvant dans le commerce spécialisé, les bricoleurs pouvant même confectionner les pièges eux-mêmes - et d'être de surcroît peu agressive pour l'environnement. Elle a par contre des effets assez lents : il faut commencer par "appâter" patiemment les charmants hôtes avec de petits pieux en bois recouverts d'un couvercle ou d'une calotte pour préserver l'obscurité ; il faut pour cela placer un grand nombre de ces appâts sur toute l'étendue du terrain de la propriété ou des sous-sols de l'immeuble - il faut dans ce cas qu'ils soient en contact de la terre - et attendre que les ouvriers les trouvent dans leurs pérégrinations exploratoires ; puis il faut instiller le produit dans des appâts spéciaux composés de papier placés là où ils se sont manifestés ! Le processus peut prendre ainsi plusieurs mois... Des traitements préventifs Les traitements curatifs peuvent aussi être employés à titre préventif lorsqu'une construction est à proximité de terrains ou de constructions infestées. En cas de construction neuve, il existe aussi un traitement plus radical : la barrière physico-chimique ; d'introduction plus récente (1995), la seule barrière physico-chimique actuellement commercialisée est constituée d'un film en polyéthylène sur lequel est greffée une matière active insecticide . ------------------------------------------------------- Règles complexes hors de portée de quiconque n'a pas fait quelques années d'études de droit, notaires qui non seulement ne délivrent pas la pédagogie nécessaire, mais qui ont créé des règles du jeu qui les arrangent en se 'défaussant' passablement de leur rôle, syndics enfin qui, insuffisamment pointus sur le plan juridique, n'osent pas tenir tête aux notaires, et s'engluent dans des litiges qui ne les concernent pas, bref il y a dans les ventes en copropriété tous les ingrédients pour que l'opération la plus simple avec les clients de la meilleure volonté dégénère en guerre de tranchées où tout le monde se renvoie la balle, et où le plus fautif n'est pas celui qu'on croit ! Dommage, car pour commencer, sur le papier tout paraît plutôt simple... Position du vendeur et de l'acquéreur vis à vis de la copropriété Le copropriétaire a un double statut : il est plein propriétaire de ses lots privatifs et il est en même temps membre du syndicat des copropriétaires et partie prenante à un contrat avec les autres copropriétaires auquel il souscrit en achetant ses lots : le règlement de copropriété ; c'est ce qui découle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967... Deux conséquences majeures découlent de ce statut juridique : - l'acquisition et le transfert de propriété s'effectuent comme pour n'importe quel bien immobilier. - les droits et les devoirs qui résultent de l'appartenance au syndicat et du règlement de copropriété étant la conséquence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropriétaire, ils cessent au moins théoriquement lors du transfert de propriété, l'acquéreur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis à vis du syndicat des copropriétaires dès l'acquisition de la propriété des lots concernés. Le syndicat n'a de ce fait, en première analyse, pour toute obligation vis à vis des copropriétaires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propriété, ses relations avec les propriétaires successifs d'un même lot s'effectuant dans la continuité. La conséquence logique eut été que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laissées impayées par le vendeur ! La loi a cependant introduit, dans l'intérêt des acquéreurs plus que dans celui des syndicats des copropriétaires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de prélever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propriété. Et, fait remarquable, cette faculté, résultant de l'article 20 de la loi et des articles 5-1 et 6 du décret, et incluant les droits du syndicat au titre du privilège spécial créé par l'article 2103 du Code civil (priorité du syndicat par rapport aux créanciers hypothécaires inscrits pour les "créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues"), a supprimé de facto toute solidarité entre acquéreur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien même cette solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété (cela devient une clause réputée "non écrite"...). Il doit être noté que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui établie après avoir été longtemps hésitante et non des textes, qui sont muets sur ce point ! En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructueuse. Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ? Il doit être gardé à l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient deux à quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propriété effectif. A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas concerné : la négociation des conditions de la vente - rappelons que la vente naît juridiquement à ce moment-là, et qu'elle devient parfaite dès lors que l'acquéreur a exercé son option (promesse unilatérale) et que les conditions suspensives ont été levées, la signature chez le notaire n'étant alors que réitération de la volonté des parties - est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur, la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement étant de la responsabilité exclusive du vendeur. C'est lors de la négociation de l'avant contrat que doivent être débattus (avec consignation précise du résultat...) des problèmes tels que : - la ventilation des charges de l'exercice en cours entre acquéreur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété, les parties peuvent convenir d'autres modalités : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa période de présence une saison de chauffe entière, ou tenir compte de dépenses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau... - la prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du coût de travaux votés ou même simplement planifiés, non encore appelé aux copropriétaires ou bien appelé partiellement, et non exécutés ou en cours d'exécution : la loi est également muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet ; les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, certes répandu, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature ! En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est par contre normal que l'acquéreur en supporte le coût ; c'est également le cas si les travaux visent à réparer un sinistre dont l'indemnité ne sera perçue qu'après la vente... - les modalités de récupération par le vendeur de sa quote-part de l'avance permanente de trésorerie ou fonds de roulement : le vendeur y a normalement toujours droit, mais ce remboursement peut lui être effectué par l'acquéreur ou par le syndic ; les syndics exigent en général de le rembourser eux-mêmes, car ils le font avec un certain décalage après la vente et cela les sécurise par rapport à une erreur ou une sous-estimation possible des sommes demandées lors de la signature... Mais les parties sont libres de passer outre et mettre le syndic devant le fait accompli ! - la récupération ou non par le vendeur de sa quote-part des éventuelles provisions appelées pour travaux futurs, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les modalités de cette récupération à l'instar de ce qui s'applique pour le fonds de roulement : une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 17 juin 1997 (3è ch.civ.) a retenu que ces provisions sont récupérables dès lors qu'elles n'ont pas été affectées par une décision d'assemblée générale à des travaux bien identifiés, mais les parties peuvent prendre entre elles toute autre convention ! Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ? Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir des éléments que lui communique le vendeur - son acte de propriété et le règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Il contacte le syndic par commodité pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est également tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structurés ont leur propre modèle. Le syndicat, par la main de son syndic a alors la possibilité de délivrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 3 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat". Le syndic qui délivre un tel certificat a intérêt à être sûr de son coup car sa délivrance le prive de la possibilité d'exercer ensuite son droit d'opposition (cf infra). Les syndics avisés ne délivrent dans la pratique ces certificats qu'à des copropriétaires avec qui ils ont des relations particulières et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles le mettant à l'abri d'une sous-estimation dont il aurait ensuite à assumer la responsabilité... Ce versement est demandé bien entendu "sous réserve de l'apurement des comptes" (article 5 du décret du 17 mars 1967). A défaut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer à son droit d'opposition (cf infra). Concernant les charges de l'exercice en cours, le calcul ne peut être que provisionnel et également "sous réserve de l'apurement des comptes" : sur la base du budget voté pour l'exercice, prorata temporis par rapport à la date prévue de signature, et avec une provision pour tenir compte des dépenses imprévues ou exceptionnelles... Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit délivrer à l'occasion de la vente tels que prévus à son contrat. Dans le cas où il y a dans la copropriété des travaux votés dont le coût n'aura pas été totalement appelé à la date prévisionnelle de signature, le syndic peut, dans l'ignorance de ce qu'ont convenu les parties et eu égard au fait qu'elles sont susceptibles de changer d'avis jusqu'au dernier moment, considérer qu'il est dans son intérêt d'inclure dans les sommes réclamées au vendeur le montant des appels restant à effectuer sur la base du coût budgété des travaux. S'il ne le fait pas, il doit alors indiquer clairement le montant des appels qui seraient à la charge de l'acquéreur si le vendeur ne les prend pas conventionnellement à sa charge. Au cas où la date de signature est repoussée, le syndic est invité à réitérer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues nécessaires. Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ? La signature de l'acte de vente concrétise avec le transfert de propriété l'accord définitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le décompte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition (cf infra). Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demandées comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de règlement qui en résultent ; le vendeur peut aussi refuser le décompte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose à une opposition du syndic sur le prix de vente (cf infra), dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A défaut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le déblocage autrement que grâce à un contentieux devant le tribunal. Après la signature Le syndic reçoit l'avis de mutation du notaire dans les conditions prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 accompagné du règlement autorisé par le vendeur et, s'il estime ne pas avoir perçu suffisamment par rapport à ses demandes (et même s'il s'aperçoit qu'il n'a pas demandé assez...), il peut faire opposition dans les conditions fixées également dans cet article. L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqué ci-dessus que sur les "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" : cette disposition a fait l'objet d'interprétations très variées et de controverses sans fin, une jurisprudence de la Cour de cassation que nous estimons passagère ayant même conféré cette qualité à la totalité du coût de travaux votés mais non encore appelés aux copropriétaires, dès lors que le vote comportait un calendrier d'appels de fonds précis... Nous préférons nous en tenir à la définition comptable du terme "liquides" qui suppose que l'appel de fonds ait été émis (la "liquidation" de l'impôt correspond bien à l'émission des avis d'imposition...), condition sine qua non à notre avis pour qu'une créance soit "exigible" ! La question se pose donc de savoir, dans le cas où l'acte de vente a mis à la charge du vendeur des travaux votés mais non encore appelés en totalité à la date du transfert de propriété, si le syndic est censé ou même fondé à faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appelée, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'exécution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels à l'acquéreur et poursuivant le cas échéant le recouvrement à son encontre comme il en a à notre avis juridiquement le droit ! Il est à noter que si le syndic adopte la première solution, il se constitue séquestre pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il est vrai que de nombreux syndics s'y prêtent, avec la bénédiction des notaires qui se "défaussent" très opportunément d'une responsabilité qui normalement leur incombe, mais c'est souvent à leurs dépens, car ils se retrouvent en première ligne en cas de litige dans des conflits auxquels ils devraient normalement rester étrangers... La question se pose également de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalité de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part afférente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais elle est loin d'être confirmée, et la détermination de cette quote-part peut se heurter à de grandes difficultés lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots... La délivrance du certificat de l'article 20 après la vente Curieusement, de très nombreux notaires, dans le souci louable de s'assurer une sécurité supplémentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, après leur avoir versé les sommes réclamées, de leur délivrer a posteriori et à titre de régularisation le certificat de l'article 20 ; c'est évidemment un non-sens juridique qui ne laisse d'inquiéter de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas délivré ce certificat avant la vente n'ont évidemment pas de raisons de le délivrer après... L'apurement du compte du vendeur Une fois ces procédures et modalités mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve créancier du syndicat à un ou plusieurs des titres suivants : - pour la récupération du fonds de roulement et des provisions pour travaux futurs si ceux-ci ne lui ont pas été remboursés par le vendeur directement (cf supra) : ce remboursement doit intervenir sans délai ; - pour la récupération du solde sur les provisions versées pour les charges de l'exercice en cours à la date de la vente effective : celui-ci ne peut être calculé qu'après arrêté des charges de l'exercice, leur approbation par l'assemblée, leur répartition aux copropriétaires et le calcul de régularisation par rapport aux provisions versées ; - pour la récupération d'un solde créditeur éventuel sur les provisions versées au titre de travaux que le vendeur a pris à sa charge ; celui-ci ne peut être calculé qu'après arrêté du compte de ces travaux, son approbation par l'assemblée et la répartition du solde aux copropriétaires. Il est à noter qu'il appartient au vendeur de se souvenir de l'existence de cette créance et de la réclamer, comme au demeurant il doit se souvenir de réclamer le solde de son compte chez le notaire, les syndics pas plus que les notaires n'étant enclins à lui courir après pour les lui rembourser ! A fortiori s'il ne leur a pas communiqué sa nouvelle adresse... Qui doit les sommes imprévues au moment de la vente ? Il y a deux situations possibles où le syndic peut être amené à réclamer des sommes qui auraient dû normalement être réclamées aux vendeurs : - dépassement des charges de l'exercice par rapport aux provisions versées : on peut considérer que le syndic, qui a les moyens et donc le devoir de réclamer au vendeur les "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation", est fautif, par défaut de prévision, si la provision demandée est insuffisante ; il doit réclamer le dépassement au vendeur et à défaut de pouvoir le récupérer le prendre en charge au titre de sa responsabilité ; - dépassement du montant réel de travaux mis à la charge du vendeur par rapport aux provisions versées : dans la mesure où le syndic a bien réclamé la part du montant des appels de fonds qui était "liquide et exigible" à la date de la vente, et qu'il n'était pas fondé à réclamer plus, il est légitime qu'il demande le supplément à l'acquéreur, à charge pour ce dernier d'exiger auprès de son vendeur l'exécution des conventions qu'ils ont conclu entre eux... On conçoit assez bien que ce type de situations suscite pas mal d'incompréhensions et finisse par des litiges souvent inextricables...