A.S.L
Associations Syndicales Libres
ASL

Chaque année des milliers de biens immobiliers se vendent aux enchères publiques, par trois canaux distincts : les notaires pour les ventes que les propriétaires décident d'effectuer par cette voie, les Domaines pour les biens appartenant à l'Etat ou des sucessions vacantes, et enfin les Tribunaux pour les ventes judiciaires. Analyse des modalités communes et des différences de ces trois types de ventes... Origine des biens et finalité de la mise en vente C'est évidemment ce qui diffère le plus entre les trois types de ventes aux enchères. Les notaires ne vendent que des biens que leurs propriétaires ont décidé volontairement de vendre par cette méthode ; la vente aux enchères peut s'avérer particulièrement adaptée à des biens rares, sans réel marché, ou à des circonstances éxigeant une transparence à toute épreuve... Les Domaines mettent en vente deux types de biens : - des biens dont l'Etat ou des établissements publics ne veulent plus garder la propriété : ceux-ci peuvent être tout à fait classiques - immeubles d'habitation ou de bureaux - ou uniques : phares, casernes, gendarmeries, bureaux de poste, ... - des biens tombés dans des successions vacantes. Enfin, les ventes judiciaires concernent des biens ayant fait l'objet d'une saisie immobilière et vendus par un créancier poursuivant, ou les ventes par licitation en vue d'un partage de communauté ou d'indivision. La "mise à prix" C'est le prix plancher à partir duquel les candidats acquéreurs vont pouvoir enchérir. Sauf pour les ventes judiciaires où elle est fixée par le créancier poursuivant, la mise à prix est décidée librement par le vendeur. Cependant, les notaires procédant obligatoirement à une expertise, conseillent une mise à prix ne dépassant pas 60 à 70% de la valeur d'expertise et imposent de ne pas dépasser 90% ! La mise à prix des Domaines se fonde ausi sur une estimation de spécialistes avertis. Par contre, strictement aucune garantie n'existe concernant la mise à prix des biens vendus judiciairement : les créanciers poursuivants n'ont qu'une idée très vague de la valeur du bien quand ils en ont une, et une idée beaucoup plus précise de leur créance, et ont une fâcheuse tendance à fixer la mise à prix sur la seconde plutôt que sur la première, même si elle n'a aucun rapport... La visite Elles sont organisées à des dates et heures annoncées à l'avance dans la publicité de la vente, et sont en accès libre. Le cahier des charges C'est le document qui décrit le bien, ses caractéristiques ainsi que les servitudes et contraintes - notamment d'urbanisme - qui s'y rattachent, et fixe pour les acquéreurs potentiels la mise à prix, le montant de la consignation pour participer aux enchères, et les charges et conditions de la vente. La publicité Elle est effectuée dans la presse, chez les notaires ainsi désormais que sur des sites Internet : pour les ventes judiciaires, elle est effectuée égalment par voie d'affiches sur le bien ou dans l'immeuble où il est situé. La publicité indique notamment le lieu où peut être consulté le cahier des charges de la vente. L'accès aux enchères Il est libre pour les ventes des notaires et celles des domaines moyennant le dépôt d'un chèque de consignation (chèque de banque ou chèque certifié) restitué après la vente à ceux des participants qui n'ont pas été déclarés adjudicataires. Pour les ventes des notaires, le montant de la consignation est variable et indiqué dans la publicité. Pour les ventes des Domaines, il est de 5% du montant de la mise à prix. L'accès aux ventes judiciaires n'est par contre possible que par l'intermédiaire d'un avocat spécialisé. La vente "à la bougie" Toutes les ventes de biens immobiliers aux enchères se déroulent suivant un rituel commun : après l'annonce par le Président de séance ou d'audience de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplaçée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l'extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s'en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur. L'absence d'enchère... Dans les ventes aux enchères amiables, l'absence d'enchère laisse le vendeur avec son bien. Par contre, dans les ventes judiciaires, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d'office pour le prix de sa mise à prix ! La surenchère Les ventes réalisées font l'objet d'une publicité destinée à permettre des surenchères éventuelles ; en effet, dans les dix jours de la vente, il est possible de proposer une surenchère d'au moins 10% de plus que le prix de la vente. Ce n'est donc qu'à l'issue de ce délai et si aucune surenchère n'a été communiquée que la vente devient définitive... Par contre, si une surenchère intervient, le bien est remis en vente avec comme mise à prix le montant proposé dans la surenchère. Par contre, il n'existe pas de possibilité de surenchère pour les ventes des Domaines. Le paiement du prix L'acquéreur dispose de délais variables suivant le type de vente : Pour les ventes notariales, le délai est de 45 jours. Pour les ventes des Domaines, si le prix n'excède pas 100.000 frs, I'acquéreur aura un délai d'un rnois pour se libérer. De 100.000 à 500.000 frs, le prix pourra être payé en deux fractions égales, la première dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication et la deuxième dans un délai supplémentaire de deux mois. Au-dessus de 500.000 frs, il sera payable de la manière indiquée dans les conditions particulières de la vente. Enfin, pour les ventes judiciaires, le paiement doit intervenir dans les 6 mois. En cas de paiement dans les 45 jours, il n'est pas dû d'intérêts. Par contre, passé ce délai, l'adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal en vigueur. Si son paiement n'intervient pas dans les trois mois, ce taux est majoré de cinq points. Les frais Ils sont aussi fonction du type de vente : Pour les ventes notariales, la contribution aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est en général de un pour-cent hors taxes du prix de vente, à laquelle s'ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation. Pour les ventes des Domaines, ils ne sont composés que des frais de publicité immobilière. Enfin, pour les ventes judiciaires, il y a les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien. Ils sont généralement compris entre 10.000 et 30.000 francs, ce montant étant vérifié par le juge des criées et annoncé avant la vente. A ces frais s'ajoutent les émolûments et les honoraires de l'avocat et les droits de mutation. Le transfert de propriété Pour les ventes notariales, le transfert de propriété est régularisé par acte authentique comme pour toute vente amiable. Pour les ventes des Domaines, il est régularisé par acte administratif. Enfin, pour les ventes judiciaires, C'est le jugement du tribunal de criées qui tient lieu d'acte de propriété. L'avocat de l'adjudicataire doit procéder aux formalités de la publicité immobilière. Attention: les ventes aux enchères sont la seule exception à la disposition de la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), instituant en faveur de l'acquéreur un délai de rétractation ou de réflexion. Ce point a été confirmé par une réponse ministérielle en date du 16 avril 2001. La "folle enchère" Si l'adjudicataire s'avère incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le montant de la consignation qu'il a effectuée est utilisé s'il y a lieu à cet effet. Cette procédure ne s'applique pas pour les ventes des Domaines. En cas de non-paiement du prix, ceux-ci poursuivent l'adjudicataire comme en matière d'impôts ou optent pour la résolution de la vente. La perception du prix par l'initiateur de la vente Dans les enchères des notaires, le vendeur - qui est le propriétaire du bien - perçoit le prix de la vente dans les 45 jours. Il a cependant la possibilité de céder sa créance au Crédit Foncier moyennant une commission de 1% et être réglé dès le 11ème jour, c'est à dire le lendemain du dernier jour du délai de surenchère. Dans les enchères judiciaires, le créancier poursuivant perçoit le produit de la vente dans les 3 mois, à la condition toutefois qu'il soit seul créancier inscrit. Autrement, les fonds de la vente sont consignés à la Caisse des dépôts et consignations, et le créancier le plus diligent doit ouvrir une "procédure d'ordre" en vue de faire prononcer la distribution du prix par le tribunal dans l'ordre des privilèges produits par les différents créanciers. Le concept est en vogue pour les entreprises faisant appel aux marchés financiers ; l'appréciation de la qualité de la " corporate governance " est devenu un élément déterminant de la valorisation des actions de l'entreprise. Il n'y a pas de raisons pour que, mutatis mutandis, il ne s'applique pas aux copropriétés ! En effet, la valeur d'un lot de copropriété est inévitablement, d'une façon ou d'une autre, affecté par la qualité de la gestion du syndicat des copropriétaires ; et elle le sera de plus en plus lorsque les acquéreurs, avertis des risques qu'ils courent en entrant dans n'importe quelle copropriété, y regarderont mieux avant de s'engager… Et comme pour les entreprises, la bonne " gouvernance " ne dépend pas seulement du management (le syndic, professionnel ou bénévole) ; elle implique aussi les actionnaires influents (les copropriétaires actifs) et des organes de surveillance et de décision (le conseil syndical). Enfin une bonne " gouvernance " ne s'établit pas du jour au lendemain ; comme la confiance qui va avec, elle se construit patiemment dans la durée, et se transmet au fur et à mesure du renouvellement des copropriétaires. Prise de conscience des rôles et des responsabilités de chacun Il ne faut pas se tromper : la gestion de la copropriété incombe d'abord aux copropriétaires et aux représentants qu'ils se donnent au conseil syndical ; si le syndic ne donne pas satisfaction, c'est soit parce qu'il a été mal choisi, soit parce qu'on ne lui donne pas les moyens ou même qu'on l'empêche de remplir sa mission, soit encore parce qu'on évalue mal son travail et qu'on méconnaît ce qu'il fait. Mais ne nous leurrons pas : un tel point de vue, même s'il paraît logique, constitue un renversement de mentalité qu'il faut coûte que coûte obtenir des copropriétaires ; or c'est pourtant la réalité, et l'essentiel des problèmes rencontrés par les copropriétés viennent de l'absence de prise de conscience des rôles et des responsabilités de chacun, et ce à tous les niveaux : - chez les copropriétaires, qui ne doivent pas raisonner et agir en fonction de leurs seules préoccupations de résidants et d'usagers des prestations de la copropriété mais en tant que responsables des décisions majeures qui conditionnent la conservation et la valorisation du patrimoine ; - chez les conseillers syndicaux, qui ne doivent pas se considérer comme simples porte-parole des mécontents, mais comme membres d'un des organes de gestion de la copropriété, et de ce fait co-responsables avec le syndic des décisions prises et de l'information des copropriétaires sur ces décisions et la gestion du syndicat ; - chez les présidents de conseils syndicaux, qui ne doivent pas seulement considérer leur titre comme une simple distinction (" primus inter pares ") mais comme une responsabilité d'animation d'une équipe qu'il faut conduire avec des objectifs clairs et faire agir de façon cohérente. Les conseillers syndicaux doivent avoir une claire perception de leurs responsabilités notamment quant à l'usage des informations dont ils ont connaissance ; certaines informations doivent rester confidentielles, car leur divulgation, même aux copropriétaires peut nuire à une négociation ou interférer gravement dans les rapports sociaux avec les employés du syndicat ou ruiner les relations avec le syndic. Enfin, ils doivent avoir un esprit de " solidarité gouvernementale ", veiller à ce que le conseil s'exprime d'une seule voix tant vis à vis des copropriétaires que du syndic, et en cas de désaccord se taire ou se démettre. Un facteur déterminant est bien entendu le soin avec lequel les copropriétaires doivent choisir les conseillers syndicaux ; il est évidemment irresponsable d'élire tous ceux qui se présentent sous prétexte que toutes les bonnes volontés sont bonnes à prendre, et au contraire, les conseillers doivent être sélectionnés non seulement sur leurs compétences et leurs références, mais aussi, sans demander un véritable programme, sur l'exposé de leur idée des objectifs à atteindre et de la politique à mettre en œuvre dans la copropriété. On doit exclure les collaborations floues et les influences occultes ; on doit être clairement dedans ou dehors ! On doit aussi exclure tous conflits d'intérêts et confusion de genres : un entrepreneur travaillant pour la copropriété ne devra pas être élu conseiller syndical et l'entreprise d'un conseiller syndical ne devrait jamais être sélectionnée pour travailler pour la copropriété (la copropriété devrait exclure de faire travailler l'entreprise même d'un simple copropriétaire !) Et tant pis si on se prive de compétences et de talents : la confiance est à ce prix ! Et s'il y a des problèmes de recrutement de conseillers, il convient de se demander si la fonction a été suffisamment valorisée (c'est une tâche de longue haleine), et en attendant mieux vaut se contenter d'effectifs réduits plutôt que recruter n'importe qui ! Information et pédagogie La responsabilisation des copropriétaires ne va pas de soi ; elle s'acquiert au prix d'un effort permanent d'information et de pédagogie qui ne peut être assuré qu'avec la participation active du conseil syndical ; cette pédagogie doit être mise en œuvre notamment auprès des nouveaux arrivants, qui doivent être accueillis et " briefés " dès leur acquisition. Cette pédagogie doit notamment porter sur le fonctionnement de la copropriété, l'explication des charges, l'utilisation des équipements et des services collectifs, le rôle du ou des gardiens et autres employés de la copropriété, etc. Elle doit permettre au nouveau copropriétaire d'identifier les interlocuteurs appropriés à chaque type de préoccupation : gardien, conseillers syndicaux, syndic. Elle doit sensibiliser à l'importance du règlement des charges et au respect des règles de bonne tenue de l'immeuble ou de la résidence. Elle doit aussi valoriser la politique de la copropriété, le rôle et la fonction des conseillers syndicaux (penser au recrutements futurs…), l'importance et le bon déroulement des assemblées générales. Le choix du syndic et sa motivation C'est évidemment aussi important que pour un conseil d'administration de choisir un bon dirigeant. Il incombe d'abord au conseil syndical qui le propose à l'assemblée générale et défend son choix. C'est sa prérogative car c'est lui qui va devoir travailler avec, et sa responsabilité, puis que c'est lui qui doit répondre in fine devant les copropriétaires de la gestion de la copropriété, que le syndic ait été performant ou non. Le choix du syndic ne doit pas seulement être fondé sur sa qualité et ses références, mais aussi sur une adhésion réciproque à la politique à mettre en œuvre dans la copropriété, un accord sur les objectifs à atteindre, et un bon " feeling " entre les principaux interlocuteurs appelés de part et d'autre à collaborer. Comme dans le choix d'un dirigeant, le prix est secondaire, et, bien que le souci de " tirer les prix " soit toujours louable, il faut ce qu'il faut pour s'assurer les services d'un bon gestionnaire ! Dans ces conditions, un conseil syndical qui se voit refuser par l'assemblée le renouvellement du mandat du syndic auquel il proposait pourtant de procéder, ou qui se voit imposer un autre syndic que celui qu'il recommandait devrait considérer qu'il est gravement désavoué et démissionner… Par ailleurs, un conseil syndical qui ne prend pas partie et laisse l'assemblée décider du choix du syndic n'est pas à la hauteur de ses responsabilités. D'autre part, comme dans les rapports entre un conseil d'administration et un dirigeant, il ne suffit pas de nommer un bon syndic ; encore faut-il le garder (donc ne pas le décourager, ou pire, le laisser maltraiter et encore plus grave, le maltraiter soi-même !) et le motiver à assurer une prestation de services et de conseil de qualité. Enfin, en cas d'insatisfaction, comme pour un dirigeant, il faut en parler et envisager toutes les possibilités de mesures correctives : changement des collaborateurs chargés de la copropriété, modification des méthodes de travail, mesures permettant d'améliorer la communication, etc. Ce n'est qu'en cas d'absence de résultats qu'il faut envisager le changement de syndic et s'organiser en conséquence, car c'est une opération complexe, coûteuse, et perturbante pour le fonctionnement de la copropriété ; c'est peu dire par conséquent qu'il ne faut pas s'y lancer inconsidérément ou par caprice… Pour cet aspect, on se reportera utilement à la fiche pratique comment changer de syndic. Pour les critères de sélection des professionnels à consulter et de choix du syndic à retenir, on se reportera à nos fiches spécialités. Le concept est en vogue pour les entreprises faisant appel aux marchés financiers ; l'appréciation de la qualité de la " corporate governance " est devenu un élément déterminant de la valorisation des actions de l'entreprise. Il n'y a pas de raisons pour que, mutatis mutandis, il ne s'applique pas aux copropriétés ! En effet, la valeur d'un lot de copropriété est inévitablement, d'une façon ou d'une autre, affecté par la qualité de la gestion du syndicat des copropriétaires ; et elle le sera de plus en plus lorsque les acquéreurs, avertis des risques qu'ils courent en entrant dans n'importe quelle copropriété, y regarderont mieux avant de s'engager… Et comme pour les entreprises, la bonne " gouvernance " ne dépend pas seulement du management (le syndic, professionnel ou bénévole) ; elle implique aussi les actionnaires influents (les copropriétaires actifs) et des organes de surveillance et de décision (le conseil syndical). Enfin une bonne " gouvernance " ne s'établit pas du jour au lendemain ; comme la confiance qui va avec, elle se construit patiemment dans la durée, et se transmet au fur et à mesure du renouvellement des copropriétaires. La qualité de la préparation et de la tenue des assemblées générales C'est un facteur essentiel de la confiance et du respect des copropriétaires vis à vis des organes dirigeants, conseil syndical et syndic. Cela passe par : - un ordre du jour non surchargé de questions de détail, assorti de tous les documents obligatoires en application de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, bien présentés, lisibles, concis et correctement dupliqués et reliés ; l'ordre du jour doit être accompagné de projets de résolution pour toutes les questions inscrites donnant lieu à vote, de façon à ce que les copropriétaires aient à l'avance une claire idée de ce qu'on veut leur faire voter… - une organisation matérielle impeccable : choix de la salle (rien ne ruine plus une copropriété que des assemblées tenues par pingrerie dans des salles glauques, à l'acoustique impossible, quand ce n'est dans des sous-sols lugubres qui plus est à la sécurité douteuse !…), recours à une sonorisation dès qu'on dépasse 30 personnes (cela oblige à parler à tour de rôle), organisation de l'émargement de façon à ce qu'il s'effectue de manière fluide et claire (en recrutant des copropriétaires - inutile de payer pour cela des collaborateurs(trices) du syndic), organisation des votes avec bulletins et organisation d'un dépouillement fluide et clair , rédaction et signature du procès-verbal en séance (il y a des méthodes simples pour cela - voir notre fiche conseil rédiger le procès-verbal en séance, ainsi que des outils performants…) ; - une préparation préalable du recrutement des membres du bureau, et de la conduite de l'assemblée avec une bonne répartition des tâches et des interventions… ; prise en charge autant que possible du secrétariat de l'assemblée ; - une animation énergique de l'assemblée en suivant sans tergiverser strictement l'ordre du jour (il y a toujours beaucoup de gens pour argumenter en faveur de chamboulements de cet ordre du jour, pour d'excellentes raisons qu'il faut ignorer avec obstination, car le désordre s'installe rapidement et plus personne ne sait de quoi on débat…), en coupant court aux bavardages publics ou privés et aux interventions " café du commerce ", en modérant les oppositions et écartant les hors sujet… ; il faut rappeler constamment qu'une assemblée n'est pas faite pour refaire le monde mais pour se prononcer sur des résolutions préétablies ; pour s'exprimer et faire passer des idées, il doit y avoir d'autres canaux ou d'autres occasions (voir ci-après) ; - mise aux voix de projets de résolution bien rédigés, les plus proches possibles de ceux diffusés préalablement avec l'ordre du jour ; L'aménagement de canaux ou d'occasions d'expression et de débat autres que l'assemblée générale Celle-ci doit être réservée solennellement aux décisions ; pour cela, il faut par contre permettre l'expression et le débat par d'autres moyens, dont au moins les deux suivants : - les messageries d'immeuble ; - les réunions d'information informelles. La conservation de l'existant Celle-ci requiert non pas des travaux décidés au coup par coup, mais la mise en œuvre d'un véritable processus organisé, comportant l'acquisition et la conservation d'une bonne connaissance de l'immeuble ou ensemble immobilier et la disposition de dossiers techniques complets et à jour, la réalisation de diagnostics général et particuliers, l'établissement et l'adoption par l'assemblée d'un plan de travaux pluriannuel, et enfin la réalisation des travaux planifiés conformément au calendrier initial, ou mis à jour en fonction d'imprévus ou de changements intervenus dans l'appréciation des priorités. La conservation de l'existant comporte également sa mise aux nouvelles normes lorsqu'elle devient obligatoire, ou bien lorsqu'elle répond à des besoins de sécurité plus exigeants en raison de l'évolution des mœurs, mais aussi de la concurrence des immeubles neufs. Pour tous ces aspects, on se reportera utilement aux fiches pratiques prévoir, décider et financer les gros travaux et sur le carnet d'entretien d'immeuble. Les possibilités de valorisation Les possibilités d'amélioration de l'immeuble ou ensemble immobilier doivent être systématiquement étudiées et proposées en vue de sa valorisation. Ces améliorations peuvent être : - à l'occasion d'un ravalement : changement de couleurs ou de revêtement de façade, introduction d'éléments d'ornementation ou animation de certaines façades trop monotones par l'ajout de matériaux agrafés ou scellés, tels que pierre, bardages, etc ., remplacement des garde-corps de balcons avec barreaux métalliques par des garde-corps à panneaux de verre, mise en place de coffrages ou encastrement des câbles et canalisations apparents, etc. - la modernisation des halls d'entrée, passages cochers, auvents et préaux, - la redécoration des cages d'escaliers et des paliers, avec notamment mise en place de coffrages ou encastrement des câbles et canalisations apparents, - la mise en peinture des couloirs et sols des sous-sols et notamment des parkings, - la modernisation des éclairages intérieurs et extérieurs, - l'amélioration paysagère des espaces verts, même minimes, et a fortiori des parcs et jardins, - l'amélioration (après mise aux normes obligatoire) des aires de jeux, équipement en réseau collectif télévision raccordé au câble ou permettant la réception de satellites. L'expérience prouve quotidiennement qu'un franc investi en quote-part individuelle dans ce type d'améliorations rapporte beaucoup plus en valeur de revente ou en valeur locative des logements !