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Le Conseil Syndical

Le conseil syndical a une place essentielle dans la copropriété, il est le lien entre les copropriétaires et le syndic qu'il assiste et contrôle. Ses membres sont élus par une assemblée générale de copropriétaires. Le conseil syndical doit être représentatif des différents courants d'une copropriété, il est le lieu privilégié des débats qui permettront d'aboutir à la conduite d'une politique consensuelle.

  LES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL

Les membres du Conseil doivent obligatoirement avoir la qualité de copropriétaires (être propriétaire d'au moins un lot de la copropriété). Les conjoints des copropriétaires peuvent également être élus. Les associés des sociétés propriétaires visées à l'article 23 alinéa 1er du décret, leurs conjoints ou leurs représentants légaux peuvent également être éligibles.

Les candidats doivent être volontaires et faire acte de candidature, soit avant l'assemblée et, dans ce cas, la convocation peut l'indiquer, soit au cours de l'assemblée. Tout copropriétaire peut voter pour ou contre l'élection de tel ou tel candidat.

Les candidats sont élus à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Dans l'hypothèse où rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, l'élection d'un conseil syndical  peut être décidée par l'Assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 (décret du 17 mars 1967, article 22).

Le président du tribunal de grande instance peut décider de sa création sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires. Il faut que les copropriétaires ayant déposé la requête soient volontaires pour faire partie de ce conseil. Dans le cas contraire, le président du tribunal ne pourra que nommer un administrateur provisoire chargé de réunir l'Assemblée générale, qui s'efforcera de susciter des candidatures.

La mission des membres du Conseil Syndical prend fin  :

  • A l'arrivée du terme de leur mandat (3 ans renouvelables).

  • Par la révocation. Celle-ci doit avoir lieu à la même majorité que la nomination. En cas de nomination judiciaire, cette révocation doit être également judiciaire.

  • Par la démission.

  L' ORGANISATION DU CONSEIL SYNDICAL

En général c'est le conseil syndical qui fixe lui-même les règles relatives à son organisation, à son fonctionnement, au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut excéder trois ans renouvelables. A défaut, c'est l'Assemblée générale qui fixera ces règles (article 22 du décret de 1967). Les membres du Conseil élisent un président. Le procès verbal de l'assemblée signalera le nom du président élu pour que tous les copropriétaires en prennent connaissance. 

  LE RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL

Ce rôle est défini par l'article 21 de la loi de 1965 : il "assiste" et "contrôle" la gestion du syndic et peut mener à bien toutes missions particulières que lui confie l'Assemble générale.

 Conseil et assistance

"Le Conseil donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même" (article 26 alinéa 1er du décret de 1967). Cet avis donné au syndic ou à l'assemblée générale peut être donné spontanément ou par obligation.

Cette assistance est souvent requise par le syndic lors de l'approbation des comptes et du quitus ou pour faire le bilan sur la gestion de l'exercice écoulé. L'avis du Conseil Syndical peut s'avérer obligatoire lorsqu'il s'agit de travaux urgents dont le montant dépasse le seuil maximum voté lors de l’assemblée générale.

 Le syndic a besoin d'un contact dans l'immeuble pour l'informer des actes et situations portant dommage aux parties communes de l'immeuble. Le conseil syndical peut également servir d'intermédiaire auprès des copropriétaires en difficulté et qui ne peuvent répondre aux appels de fonds. Il pourra être consulté à la demande du syndic sur des problèmes importants : travaux urgents, convocation d'une assemblée générale, définition de l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle...).

Le Conseil syndical est habilité à demander au syndic la convocation de l'Assemblée générale en précisant les questions qui devront figurer sur l'ordre du jour. Cette Assemblée sera valablement convoquée par le président du Conseil syndical après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours (article 8 du décret de 1967).

 Contrôle du syndic

Selon l'article 26 2e alinéa du décret de 1967, "il (le Conseil syndical) contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats."

Le contrôle porte :

  • sur la comptabilité du syndic : il vérifie l'exactitude des dépenses engagées et leur répartition entre les copropriétaires. 
    Il s'assure que tous les fournisseurs, entreprises et prestataires ont bien été réglés. En parallèle il s'assure que les copropriétaires règlent les appels de charges.
    Le conseil syndical est chargé de contrôler la préparation du budget jusqu'à sa concrétisation.
    Il pourra présenter un rapport à l'Assemblée au moment de l'approbation des comptes et ainsi influencer la décision de donner ou refuser le quitus au syndic.

  • sur l'exécution par le syndic des décisions de l'Assemblée (contrats de travail, contrats de maintenance des équipements...). Il peut obliger le syndic à les exécuter.

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